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中國房產的發展史(一)
2012-01-16 09:29:38 來源: 作者:云建商務網 【 】 瀏覽:335次 評論:0


第一階段:理論突破與試點起步階段(1978至1991年)
    1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發總公司,拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日,深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺,開始建立住房公積金制度。1991年開始,國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段:非理性炒作與調整推進階段(1992至1995年)
    1992年房改全面啟動,住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后,房地產業急劇快速增長,月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面,在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后,房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
第三階段:相對穩定協調發展階段(1995至2002年)
    隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高,住房成為新的消費熱點。1998以后,隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施,房地產投資進入平穩快速發展時期,房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段:價格持續上揚,多項調控措施出臺的新階段(2003年以來)
    2003年以來,房屋價格持續上揚,大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細:
    中國的房地產市場發展歷史大致這樣:首先從1981年開始,在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點,在這以前,國內只有房地產開發,沒有商品房開發,事業單位或者企業單位造房子主要是用于內部職工福利分配的,包括政府造房子也是用于福利分配,沒有房地產市場。由于當時搞試點比較成功,后來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化,其中房地產開發非常成功,認為開發區的經驗值得向全國推廣,于是他就吹響了中國房地產開發的號角,由沿海城市一帶開始展開,特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市,但時間不長,由于海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
    1993年朱镕基總理到海南視察,發現海南的房地產市場已經失控,主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下:停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創,造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年,中國的房地產市場始終波瀾不興。
    1998年對中國房地產業來說是關鍵之年,分水嶺就是上半年和下半年,很多開發商在1998年上半年都熬不下去了,把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年,在6月份左右,政策面開始發生變化,出臺了一系列的刺激房地產發展的政策,主要一個是取消福利分房,也就是意味著所人們要取得住房,都要到市場上去買房,通過市場來解決住房問題,這種政策使得有效需求在短期內爆發,并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現房,把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求,而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率,還有按揭門檻降低,當時首付只要30%、20%,有的銀行甚至提出零首付?;褂屑鄹裾?,在這之前商品房的價格受到物價局的管制,不能隨便漲價,是限價的。但是在這時候取消了這些管制,為后來開發商漲價提供可能,這以后開發商自己喜歡怎么定就怎么定,開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰,暴露出房價過高、結構不合理的問題,導致嚴重的社會矛盾,房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控,主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門,以調控供給為主。
    2005年中央進一步加大宏觀調控力度,主要特征是供給與需求雙向調控,以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年,成交量開始上升,但是好景不長,因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候,北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天,房價漲得很快,就像以前的長三角,結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
    2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變:由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
    中國房地產價格的走勢,1998年開始起到的房地產市場到2003年,這一輪的上揚達到高峰,然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理,2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整,估計到2007年底差不多調整完畢,然后,隨著2008年奧運會這個東風的作用,中國新的一輪房地產,在把頭部轉化為底部以后,又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整,不合理的狀況被緩解,積壓的房子被消化,這就為下一輪發展夯實了基礎,從2008年開始新的一輪平穩增長,這是一個臺階式的上揚,這是中國房地產發展的特征。
追溯98房改:傾聽背后的故事
    回望中國住宅商品化的歷程,1998年的房改無疑是濃墨重彩的一筆。“1998年以前,我國的住房供應主要是福利房、集資建房、經濟適用房等,商品房開發勢頭雖然活躍,但屬于‘小荷才露尖尖角’,總量較低,選擇面較窄,購買者也主要是‘先富起來的一部分人’。”
 
  房改前,中國住房嚴重短缺。“那時候講究先生產、后生活,高積累、低消費,住房建設的速度跟不上城市人口增長的速度。1978年,中國住房短缺,城鎮居民人均住房建筑面積僅6.7平方米。”顧云昌告訴記者,“1950年至1975年,全國住房竣工總面積僅為4.4億平方米。那時,絕大多數城鎮居民解決住房問題仍停留在‘等、靠、要’三個字等國家建房、靠組織分房、要單位給房。”
    “我們從上世紀80年代初期就開始討論住房制度改革問題。政府為此還成立了建設部住宅局,后來又成立中國房地產及住宅研究會,專門探索住房改革。”
  

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Tags:中國 房產 發展史 責任編輯:云建商務網
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